Jak se počítá reálná cena
Model verze 1.1.0. Tři nezávislé metody, vážené doloženou jistotou každé z nich.
1. Srovnávací metoda
Najde v okolí nabídky stejného druhu a podobné velikosti, přepočítá je na kvalitu oceňované nemovitosti (stav, konstrukce, vlastnictví, velikost) a vezme vážený medián. Bližší, čerstvější a velikostně podobnější nabídka váží víc. Nabídky, které z trhu zmizely, váží nejvíc — cena, za kterou inzerát skončil, je blíž skutečnosti než cena, na které nabídka sedí půl roku bez zájmu.
2. Hedonický model
Gradientní boosting nad logaritmem ceny, trénovaný na vlastních nasbíraných datech zvlášť pro každý typ nemovitosti a druh nabídky. Učí se, kolik ve skutečnosti dělá cihla proti panelu nebo rekonstrukce proti původnímu stavu — místo aby to měl napevno. Rozpětí odhadu dávají dva kvantilové modely (15 % a 85 %), protože chyba u nemovitostí není symetrická. Trénuje se na časově rozděleném vzorku: starší inzeráty učí, novější testují.
3. Nákladová metoda
Jen u domů a chat. Reprodukční cena stavby mínus opotřebení, plus pozemek, celé přenásobené koeficientem prodejnosti podle velikosti obce. Pozemek se dělí na stavební parcelu (prvních 900 m²) a zahradu — ocenit celou výměru sazbou stavební parcely je nejčastější způsob, jak se odhad splete o miliony.
Složení a kalibrace
Metody se váží součinem „důvěryhodnosti metody" a její vlastní jistoty. Když se rozejdou, klesá jistota výsledku. Nakonec se odečte systematická odchylka změřená na inzerátech, které mezitím z trhu zmizely — model se tak časem opravuje sám.
Přesnost odhadu
Porovnání odhadu s poslední cenou před tím, než inzerát zmizel z nabídky. Zmizení není důkaz prodeje — část nabídek se jen stáhne — proto se počítají jen inzeráty, které byly na trhu aspoň dva týdny.
| Typ | Případů | Medián odchylky | Typická chyba | Do 20 % |
|---|---|---|---|---|
| byt | 1404 | 2.1 % | 9.5 % | 80 % |
| dum | 476 | -7.5 % | 22.2 % | 47 % |
| pozemek | 341 | 5.4 % | 29.8 % | 39 % |
| komercni | 145 | 1.1 % | 31.4 % | 35 % |
| chata | 104 | -3.0 % | 27.6 % | 39 % |
| garaz | 22 | 1.5 % | 9.6 % | 73 % |
| ostatni | 6 | 25.3 % | 25.3 % | 33 % |
Hedonický model podle typu
| Typ | Nabídka | Trénink | Test | Medián chyby | Do 20 % | Trénováno |
|---|---|---|---|---|---|---|
| byt | prodej | 20 000 | 5 000 | 9.9 % | 77 % | 11.09. 03:30 |
| byt | pronajem | 20 000 | 5 000 | 9.7 % | 80 % | 11.09. 03:30 |
| pozemek | prodej | 20 000 | 5 000 | 37.5 % | 31 % | 11.09. 03:32 |
| dum | prodej | 20 000 | 5 000 | 22.2 % | 46 % | 11.09. 03:31 |
| chata | prodej | 7 781 | 1 946 | 29.8 % | 36 % | 11.09. 03:30 |
| komercni | pronajem | 7 120 | 1 781 | 28.1 % | 38 % | 11.09. 03:31 |
| komercni | prodej | 4 604 | 1 151 | 38.4 % | 29 % | 11.09. 03:31 |
| garaz | prodej | 1 757 | 440 | 20.7 % | 49 % | 11.09. 03:31 |
| dum | pronajem | 1 668 | 418 | 12.1 % | 64 % | 11.09. 03:31 |
| garaz | pronajem | 1 070 | 268 | 17.0 % | 57 % | 11.09. 03:31 |
| ostatni | prodej | 859 | 215 | 47.8 % | 24 % | 11.09. 03:31 |
| pozemek | pronajem | 512 | 128 | 54.9 % | 23 % | 11.09. 03:32 |
| pozemek | drazba | 160 | 41 | 46.5 % | 29 % | 11.09. 03:31 |
| chata | pronajem | 124 | 32 | 20.7 % | 50 % | 11.09. 03:30 |
Jak dlouho se co prodává
Vedlejší produkt sledování životního cyklu inzerátů. Dlouhá doba na trhu znamená, že je kupující v silnější vyjednávací pozici.
| Typ | Kraj | Případů | Medián dnů na trhu |
|---|---|---|---|
| byt | Hlavní město Praha | 5397 | 8 |
| byt | Středočeský kraj | 3911 | 8 |
| pozemek | Středočeský kraj | 2849 | 4 |
| byt | Jihomoravský kraj | 2804 | 8 |
| pozemek | Jihomoravský kraj | 2627 | 4 |
| dum | Středočeský kraj | 2560 | 4 |
| byt | Moravskoslezský kraj | 2498 | 5 |
| byt | Ústecký kraj | 2146 | 6 |
| pozemek | Zlínský kraj | 1891 | 4 |
| byt | — | 1762 | 4 |
| pozemek | Jihočeský kraj | 1680 | 4 |
| pozemek | Moravskoslezský kraj | 1532 | 4 |
| dum | Jihomoravský kraj | 1405 | 4 |
| pozemek | Ústecký kraj | 1398 | 4 |
| pozemek | Olomoucký kraj | 1304 | 4 |
| byt | Jihočeský kraj | 1210 | 5 |
| byt | Plzeňský kraj | 1198 | 7 |
| byt | Olomoucký kraj | 1195 | 6 |
| pozemek | Pardubický kraj | 1179 | 4 |
| dum | Moravskoslezský kraj | 1129 | 4 |
| pozemek | Královéhradecký kraj | 1126 | 4 |
| byt | Karlovarský kraj | 1114 | 4 |
| pozemek | Plzeňský kraj | 1089 | 4 |
| byt | Liberecký kraj | 1015 | 5 |
| pozemek | — | 1008 | 4 |
| dum | Ústecký kraj | 982 | 4 |
| dum | Jihočeský kraj | 929 | 4 |
| byt | Královéhradecký kraj | 929 | 5 |
| byt | Zlínský kraj | 921 | 5 |
| pozemek | Liberecký kraj | 918 | 4 |
| dum | Pardubický kraj | 863 | 4 |
| dum | Olomoucký kraj | 858 | 4 |
| byt | Pardubický kraj | 818 | 5 |
| dum | Královéhradecký kraj | 791 | 4 |
| dum | Zlínský kraj | 782 | 4 |
| dum | Plzeňský kraj | 776 | 4 |
| dum | — | 771 | 4 |
| pozemek | Kraj Vysočina | 697 | 4 |
| dum | Liberecký kraj | 606 | 4 |
| pozemek | Hlavní město Praha | 587 | 4 |
| komercni | Středočeský kraj | 554 | 8 |
| pozemek | Karlovarský kraj | 544 | 4 |
| dum | Kraj Vysočina | 539 | 4 |
| dum | Hlavní město Praha | 523 | 4 |
| byt | Kraj Vysočina | 515 | 4 |
| chata | Středočeský kraj | 501 | 4 |
| dum | Karlovarský kraj | 464 | 4 |
| komercni | Jihomoravský kraj | 411 | 8 |
| komercni | Hlavní město Praha | 403 | 9 |
| komercni | Moravskoslezský kraj | 360 | 7 |
| chata | Jihočeský kraj | 314 | 4 |
| chata | Ústecký kraj | 262 | 4 |
| chata | Moravskoslezský kraj | 251 | 4 |
| komercni | Ústecký kraj | 247 | 4 |
| chata | Královéhradecký kraj | 215 | 4 |
| komercni | Jihočeský kraj | 210 | 4 |
| chata | Pardubický kraj | 209 | 4 |
| garaz | Moravskoslezský kraj | 204 | 4 |
| chata | Liberecký kraj | 202 | 4 |
| chata | — | 195 | 4 |
Cenové hladiny podle okresů
| Okres (kód) | Typ | Nabídek | Medián Kč/m² | Rozpětí 25–75 % |
|---|---|---|---|---|
| 3210 | byt | 2178 | 148 947 | 120 988 – 176 569 |
| 3209 | byt | 2437 | 143 330 | 119 688 – 167 869 |
| 3702 | byt | 2511 | 135 714 | 115 887 – 159 511 |
| 3703 | byt | 1174 | 113 655 | 97 388 – 135 638 |
| 3203 | byt | 1027 | 106 800 | 88 653 – 125 094 |
| 3202 | byt | 474 | 100 000 | 85 138 – 122 398 |
| 3206 | byt | 484 | 99 991 | 81 364 – 115 268 |
| 3210 | dum | 1429 | 99 875 | 71 429 – 125 197 |
| 3602 | byt | 601 | 97 727 | 84 615 – 112 500 |
| 3209 | dum | 1961 | 97 546 | 72 444 – 118 571 |
| 3405 | byt | 1168 | 93 750 | 80 926 – 110 823 |
| 3701 | byt | 252 | 91 852 | 74 979 – 103 919 |
| 3204 | byt | 324 | 91 384 | 76 786 – 104 054 |
| 3606 | byt | 655 | 90 891 | 79 320 – 104 955 |
| 3301 | byt | 1056 | 90 101 | 72 985 – 105 021 |
| 3805 | byt | 971 | 90 086 | 73 386 – 105 909 |
| 3207 | byt | 522 | 88 965 | 76 467 – 108 812 |
| 3704 | byt | 445 | 88 816 | 71 825 – 104 444 |
| 3702 | dum | 316 | 88 182 | 72 659 – 111 607 |
| 3208 | byt | 464 | 86 956 | 79 730 – 104 730 |
| 3505 | byt | 883 | 86 765 | 71 076 – 101 871 |
| 3211 | byt | 386 | 86 444 | 69 825 – 106 744 |
| 3705 | byt | 692 | 85 241 | 74 409 – 102 879 |
| 3302 | byt | 511 | 85 147 | 61 351 – 114 750 |
| 3712 | byt | 300 | 84 975 | 73 777 – 97 600 |
| 3201 | byt | 154 | 84 677 | 73 203 – 97 212 |
| 3710 | byt | 199 | 83 048 | 69 343 – 98 406 |
| 3504 | byt | 643 | 81 286 | 62 295 – 114 706 |
| 3714 | byt | 144 | 80 587 | 68 608 – 90 820 |
| 3610 | byt | 774 | 79 823 | 55 282 – 131 932 |
| 3210 | komercni | 116 | 79 747 | 52 757 – 106 109 |
| 3810 | byt | 490 | 77 805 | 63 402 – 92 953 |
| 3608 | byt | 306 | 77 792 | 50 137 – 137 075 |
| 3711 | byt | 235 | 77 414 | 63 492 – 91 196 |
| 3202 | dum | 698 | 77 333 | 49 115 – 101 152 |
| 3702 | komercni | 122 | 75 541 | 48 692 – 95 943 |
| 3404 | byt | 368 | 75 000 | 58 036 – 112 371 |
| 3212 | byt | 150 | 73 474 | 64 179 – 92 969 |
| 3205 | byt | 162 | 73 176 | 60 357 – 88 043 |
| 3713 | byt | 414 | 72 749 | 56 761 – 88 538 |